Depot.de - Bilder einer Webansicht Depot.de - Bilder einer Webansicht

Grundsätzliches zur Immobilie

Für viele Menschen gilt ein Kauf der „eigenen vier Wände“ als Investition ihres Lebens. Nicht nur, weil Kauf oder Bau einer Immobilie häufig mit entsprechend hohen Investitionsbeträgen und vielen Entscheidungen einhergeht. Die Anschaffung einer eigenen Immobilie ist meist auch deshalb sehr weitreichend, weil es dabei auch um die Standortwahl des eigenen „zu Hause“ geht. Ein für die meisten Menschen nicht ganz unwichtiger Aspekt.

Unabhängig davon gelten Immobilien als durchaus sinnvolle Investition – auch und vor allem wenn Sie diese als Besitzer selbst nutzen. So zählt eine Immobilie etwa als einzige Altersvorsorge, von der Sie bereits im Laufe Ihres Arbeitslebens profitieren. Familien mit Kindern beispielsweise schätzen zudem die Vorzüge, die ein eigener Garten mit sich bringt. Ein Luxus, den häufig nur Besitzer eines Eigenheims genießen können. Wohneigentum ist nicht zuletzt deshalb sehr gefragt.

Dabei ist es für Interessenten derzeit oft gar nicht so einfach, sich dem Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen. Grund dafür sind die allgemein sehr niedrigen Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt, die für eine erhöhte Immobiliennachfrage und damit hohe Immobilienpreise gesorgt haben. Vor allem in Ballungsräumen sind in den letzten Jahren deutlich ansteigende Preise zu beobachten. So profitieren Sie derzeit als Bank- oder Sparkassenkunde mit einer Immobilienfinanzierung einerseits zwar von relativ niedrigen Kreditkosten. Andererseits jedoch müssen Sie für die Anschaffung Ihrer Wunschimmobilie häufig tief in die Tasche greifen.

Illustration eines Gebäudes mit Weltkugel und Graphen

Wieviel Eigenkapital Sie beim Immobilienkauf mitbringen sollten

Möchten Sie eine Immobilie kaufen, werden Sie dafür wahrscheinlich einen Immobilienkredit benötigen. Aufgrund der meist recht hohen Anschaffungskosten ist das durchaus nicht ungewöhnlich. Allerdings ist es grundsätzlich natürlich besser, je weniger Kreditsumme Sie benötigen. Denn trotz des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus verursachen Kreditverpflichtungen Zinskosten, die Sie begleichen müssen. Je mehr Eigenkapital Sie besitzen, desto besser also.

Eigenkapital ist jedoch auch aus einem anderen Grund wichtig – wegen der möglichen Finanzierungskonditionen. Experten empfehlen eine sogenannte Eigenkapitalquote in Höhe von mindestens 20 Prozent der Gesamtfinanzierungskosten. Ist diese vorhanden, erhalten Sie eine Immobilienfinanzierung meist zu deutlich günstigeren Zinskonditionen. Der Grund dafür liegt darin, dass Banken und Sparkassen die allgemeinen Kreditrisiken in diesem Fall günstiger bewerten. Da selbst kleinere Unterschiede in den Zinskonditionen bei Immobilienfinanzierungen große Auswirkungen haben, ist Ihr Vorteil als Kreditnehmer entsprechend groß.

Eine Eigenkapitalquote in Höhe von 20 Prozent bringt im Regelfall eine deutlich zinsgünstigere Immobilienfinanzierung für Sie mit sich. Im Idealfall liegt die Eigenkapitalquote bei 30 Prozent zuzüglich aller anfallenden Nebenkosten.

Wie wird der Wert meiner Immobilie ermittelt?

Egal, ob etwa im Rahmen eines Erbfalls oder einer Scheidung – in ganz verschiedenen Situationen kann es wichtig für Sie sein, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Denn möchten Sie Ihr Objekt verkaufen, haben Sie sonst womöglich Nachteile. Bei einem zu niedrig angesetzten Kaufpreis verschenken Sie bares Geld. Ein zu hoher Preis hingegen sorgt häufig dafür, dass ein Verkauf erst gar nicht möglich ist.

Für gebrauchte Immobilien existieren drei mögliche Verfahren der Wertermittlung, wobei diese gesetzlichen Regelungen unterliegen – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Welche Form der Wertermittlung eingesetzt wird, hängt von der Art Ihrer Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren

Die am häufigsten eingesetzte Form der Wertermittlung ist das Vergleichswertverfahren. Dieses bietet sich vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser an und basiert auf den aktuellen Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien. Der Wert von Grund und Boden wird dabei anhand der Bodenrichtwertkarte ermittelt.

Ertragswertverfahren

Dient eine Immobilie seinem Besitzer als Renditeobjekt, wird meist das sogenannte Ertragswertverfahren zur Wertermittlung angewendet. Dies trifft beispielsweise auf Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte zu. Neben Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ist vor allem die voraussichtlich erzielbare Jahresnettokaltmiete Basis dieser Form der Wertermittlung. Aber auch Aspekte wie die Höhe der voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten und besondere wertbeeinflussende Umstände finden im Rahmen des Ertragswertverfahrens Berücksichtigung.

Sachwertverfahren

Das sogenannte Sachwertverfahren wird in der Praxis vor allem dann angewendet, wenn es auf dem freien Markt keine vergleichbaren Immobilien gibt und auf keine Vergleichsmiete zurückgegriffen werden kann. Dabei bezieht sich das Sachwertverfahren vor allem auf die baulichen Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer möglichen technischen und wirtschaftlichen Wertminderung.

Immobilie geerbt? Was nun?

Haben Sie eine Immobilie geerbt, müssen Sie bzw. Sie zusammen mit den Miterben über die weitere Verfahrensweise entscheiden. Einerseits besteht die Möglichkeit, das Objekt zukünftig selbst zu nutzen. Dafür spricht, dass Sie die Immobilie in diesem Fall in aller Regel steuerfrei erben. Andererseits sind jedoch auch Verkauf oder Vermietung der gerbten Immobilie möglich.

Ob Verkauf oder Vermietung in Ihrem Fall sinnvoller sind, kann nicht pauschal festgelegt werden. Denn die individuell unterschiedlichsten Faktoren haben Einfluss darauf. Im Allgemeinen lohnt die Vermietung eines Einfamilienhauses aufgrund vergleichsweise hoher Nebenkosten in der Praxis häufig nicht. Allerdings kann die Vermietung eines Einfamilienhauses dennoch empfehlenswert sein, wenn Sie das Objekt später einmal selbst nutzen und daher nicht verkaufen möchten. Im Folgenden finden Sie allgemeine Richtlinien, die Ihnen bei der Entscheidung „Verkauf vs. Vermietung“ helfen können:

Wann ein Verkauf sinnvoll ist:

  • wenn Sie den Verkaufserlös nutzen können, um (andere) Immobilienkredite zurückzuzahlen
  • wenn Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen können
  • wenn Mieteinnahmen zu einer höheren persönlichen Steuerlast führen würden
  • wenn Sie den Aufwand und die Risiken im Rahmen einer Vermietung scheuen (Verwaltung, ausbleibende Mietzahlungen,…)
  • wenn Sie dringend Geld benötigen

Wann Vermietung sinnvoll ist:

  • wenn Sie eine inflationsgeschützte Einnahmequelle wünschen
  • wenn die Mietrendite des Objekts attraktiv ist
  • wenn bei einem Immobilienverkauf Steuern anfallen würden

Verkaufswunsch? Warum Sie einen Immobilienmakler beauftragen sollten

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, kann die Hilfe eines Maklers sehr wertvoll sein. So kennen sich Makler bestens mit den Gegebenheiten des regionalen Immobilienmarktes aus. Seriöse Makler bestimmen den Wert Ihrer Immobilie realistisch und geben Ihnen dadurch sofort eine Orientierung bezüglich des Erlöses. Im Gegenzug versucht Ihr Makler jedoch, den höchstmöglichen Preis zu erzielen und maximiert dadurch Ihren Erlös. In dem Moment, in dem Sie sich an Ihren Makler wenden, kennt dieser oftmals bereits mögliche Interessenten. Andernfalls leitet er die zur Vermarktung nötigen Werbemaßnahmen ein und erstellt unabhängig davon ein aussagekräftiges Exposé.

Nicht immer greifen Immobilienbesitzer mit Verkaufsabsichten auf die Erfahrung von Maklern zurück. Denn natürlich verursacht dies Kosten. Allerdings ist der Aufwand, den die Vermarktung der eigenen Immobilie mit sich bringt, nicht zu unterschätzen. Zudem können die Vorgänge und Formalitäten im Zusammenhang mit der Immobilienveräußerung im Einzelfall sehr komplex sein. Makler kennen sich auch diesbezüglich aus.

Lohnt der Kauf einer Immobilie als Geldanlage?

Die selbst genutzte Immobilie gilt als lohnenswerte Altersvorsorge. Im Normalfall ist dies auch so. Nicht zuletzt deshalb, weil die eigenen vier Wände praktisch die einzige Vorsorge fürs Alter darstellen, von der Sie bereits im Laufe Ihres Arbeitslebens profitieren.

Suchen Sie eine Immobilie als Anlageobjekt, kann es jedoch ganz anders aussehen. In diesem Fall ist vor allem entscheidend, wie hoch die Mieteinnahmen sein werden und was Ihr Wunschobjekt kostet. Zudem sind die voraussichtlichen Neben- und Instandhaltungskosten der Immobilie ausschlaggebend dafür, ob sich die Investition für Sie lohnt.

Angesichts historisch niedriger Zinsen beschäftigen sich immer mehr Anleger mit diesem Thema. Dabei werben Makler und Projektträger nicht selten von möglichen Renditen von fünf Prozent jährlich oder gar mehr. Die Zeitschrift Finanztest überprüfte Anfang 2017, wie realistisch diese Angebote sind, und warnte in seiner damaligen Ausgabe. Denn laut der Experten kommt es nur selten zu solch attraktiven Renditen. Bei der exemplarischen Kalkulation einer 70 Quadratmeterwohnung in durchschnittlicher Stadtlage kam die Redaktion letztendlich auf eine Rendite von 3,4 Prozent pro Jahr. Dieser Wert klingt dennoch zunächst nicht schlecht. Allerdings erreichen Sie diesen Ertrag natürlich nur, wenn es im Zusammenhang mit der Vermietung zu keinen „Zwischenfällen“ kommt. Dazu zählen beispielsweise überdurchschnittlicher Leerstand oder ausbleibende Mietzahlungen. Solche Vorfälle reduzieren Ihren Ertrag als Anleger erheblich und können gar zu Verlusten führen.

Tipp: Grundlage für die erfolgreiche Nutzung einer Einzelimmobilie als Geldanlage ist eine realistische bzw. vorsichtige Kalkulation. Lassen Sie sich von allzu positiven Kalkulationen und vollmundigen Versprechen nicht blenden. Planen Sie im Rahmen Ihrer Ertragskalkulation auch Zeiten des Immobilienleerstands ein. Dies gilt ganz besonders, wenn Sie Ihr Anlageobjekt (teilweise) finanzieren müssen.

Wie wahrscheinlich sind fallende Immobilienpreise?

Immobilien werden oft auch als „Betongold“ bezeichnet. Der Grund dafür ist, dass Immobilien – ähnlich wie Gold – stets einen bleibenden Wert darstellen – trotz möglicher Wertschwankungen. Zudem sind fallende Immobilienpreise im Allgemeinen eher unwahrscheinlich. Denn zumindest langfristig betrachtet nimmt der Wert von Grund und Boden grundsätzlich zu. Gebäude als Solches unterliegen dagegen natürlich dem Verfall und müssen instand gehalten werden. Dennoch gilt auch der reine Gebäudewert bei sachgemäßem Umgang als relativ stabil.

Entscheidend für die Wertentwicklung einer Immobilie ist allerdings deren Lage. In sehr ländlichen Regionen kann es durchaus zu stärkeren Wertschwankungen bzw. auch zu fallenden Werten kommen. Ballungszentren hingegen gelten diesbezüglich im Allgemeinen als recht sicher. Dafür sind die Preise von Immobilien in gefragten städtischen Gebieten dementsprechend hoch.