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Offene Immobilienfonds - indirekt in Immobilien investieren

Offene Fonds sind unter anderem für Kleinanleger und Sparer besonders geeignet, da es bereits mit geringem Kapitaleinsatz möglich ist, in diese Finanzprodukte zu investieren. Ein sehr gutes Beispiel sind die offenen Immobilienfonds, denn sie ermöglichen es dem Anleger, bereits ab 50 oder 100 Euro indirekt in Immobilien zu investieren und somit von den zahlreichen Vorteilen dieser Sachwerte zu profitieren. Wir möchten Sie gerne im folgenden Beitrag darüber informieren, was offene Immobilienfonds sind, wie sie funktionieren, worin der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds besteht und was es sonst noch Interessantes zu diesem Thema zu wissen gibt.

Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds fallen in die Rubrik der Investmentfonds, genauer gesagt in die Sparte der offenen Fonds. In dieser Gruppe werden die Fonds danach unterteilt, in welche Finanzprodukte das Kapital der Anleger investiert wird. Während beispielsweise Aktienfonds ausschließlich oder vorwiegend in Aktien investieren, sind es bei offenen Immobilienfonds eben Immobilien, in die das Geld der Anleger fließt. Zwar gehören diese Fonds eigentlich zu den offenen Fonds, was normalerweise bedeutet, dass Sie die im Bestand befindlichen Fondsanteile jederzeit an die Fondsgesellschaft zurückgeben können. Bei offenen Immobilienfonds gibt es hier allerdings eine Einschränkung, auf die wir später noch näher eingehen werden.

Wie funktionieren offene Immobilienfonds?

Die Funktionsweise der offenen Immobilienfonds unterscheidet sich nicht von der anderer offener Fonds. Konkret heißt das, dass die Fondsgesellschaft zunächst einmal Kapital sammelt oder bereits vorhandenes Vermögen investiert, indem sie Immobilien kauft oder sich an solchen beteiligt. In aller Regel handelt es sich bei diesen Immobilien nicht um private Objekte, also weder um Einfamilienhäuser noch um Eigentumswohnungen, stattdessen sind es vor allem Gewerbeobjekte, in die offene Immobilienfonds investieren, wie zum Beispiel:

Bürogebäude, Hotels, Einkaufscenter, Gewerbeparks.

Die Erträge, die der offene Immobilienfonds generiert, ergeben sich insbesondere aus Miet- bzw. Pachteinnahmen sowie aus eventuellen Verkaufserlösen. Die Anteile an offenen Immobilienfonds können interessierte Anleger jederzeit von der Fondsgesellschaft erwerben, sodass natürlich auch offene Immobilienfonds nicht an der Börse gehandelt werden.

Für welche Anleger sind offene Immobilienfonds besonders geeignet?

Offene Immobilienfonds sind in erster Linie für Anleger und Sparer geeignet, die zwar einerseits gerne in Immobilien investieren möchten, die aber aus finanziellen Gründen andererseits keinen direkten Erwerb einer Immobilie durchführen möchten oder können. Verständlicherweise ist es vielen privaten Anlegern zu riskant oder zu aufwändig, selbst am Markt eine Immobilie zu erwerben und diese vielleicht anschließend zu vermieten, um auf diese Weise Erträge zu generieren. Dennoch handelt es sich bei Immobilien um ein gefragtes Sachwertinvestment, sodass an dieser Stelle die offenen Immobilienfonds eine optimale Investitionslösung darstellen können. Darüber hinaus sprechen offene Immobilienfonds insbesondere Kleinanleger und Sparer an, denn in aller Regel kann der Kauf der Anteile bereits ab 50 oder 100 Euro erfolgen. Dies ist übrigens auch ein großer Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds, auf den wir im Folgenden ebenfalls noch näher eingehen werden.

Tipp: Offene Immobilienfonds für Kleinanleger und Sparer besonders geeignet

Offene Immobilienfonds können auch für Sie geeignete Geldanlage darstellen, falls Sie als Kleinanleger oder Sparer nicht mit größeren Kapitalsummen agieren können oder möchten. Falls Sie jedoch ein Immobilien-Investment grundsätzlich als sehr gute Geldanlage ansehen, sollten Sie sich auf jeden Fall näher mit offenen Immobilienfonds beschäftigen. Das Klumpenrisiko wird so in der Regel auf mehrere Immobilien gestreut, was auch Risikobewussten Anlegern entgegenkommt.

Worin unterscheiden sich geschlossene und offene Immobilienfonds?

Zuvor haben wir bereits an mehreren Stellen darauf hingewiesen, dass es einen wichtigen Unterschied zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds gibt. Geschlossene Immobilienfonds weisen gänzlich andere Eigenschaften auf als offene Immobilienfonds. So werden die Anteile beispielsweise bei geschlossenen Immobilienfonds nicht zu jeder Zeit zurückgenommen, sodass Sie Ihr Kapital meistens sehr langfristig binden. Darüber hinaus sind geschlossene Immobilienfonds nicht der staatlichen Aufsicht unterlegen und auch ansonsten deutlich risikoreicher als offene Immobilienfonds. Ein weiteres wichtiges Unterscheidungsmerkmal ist die Mindestanlagesumme. Während diese bei offenen Immobilienfonds oftmals nur 50 Euro beträgt, müssen Sie in geschlossene Immobilienfonds in aller Regel mindestens 5.000 oder 10.000 Euro investieren.

Der folgenden tabellarischen Gegenüberstellung können Sie entnehmen, worin sich offene und geschlossene Immobilienfonds im Detail voneinander unterscheiden.

Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds
Mindesteinlage 50 Euro 5.000 bis 10.000 Euro
Sicherheit hoch niedrig
Verfügbarkeit jederzeit (Haltefrist beachten) meist erst nach 5-6 Jahren
Rendite 4-5% 7-9%
Laufzeit unbegrenzt 8-20 Jahre
Transparenz niedrig hoch
Haftung keine in vollem Umfang
Regulierung ja nein
Flexibilität hoch sehr eingeschränkt
Sparplan ja nein

Besonderheit bei offenen Immobilienfonds: Haltedauer vorgeschrieben

Seit einigen Jahren gibt es bei offenen Immobilienfonds eine Besonderheit, die Sie auf jeden Fall kennen sollten. In diesem Punkt unterscheiden sich offene Immobilienfonds nämlich von anderen offenen Fonds, wie zum Beispiel Aktienfonds oder Geldmarktfonds. Die Besonderheit besteht darin, dass es für alle Anteile an offenen Immobilienfonds, die ab dem 22. Juli 2013 erworben wurden, eine Mindesthaltedauer gibt. Diese Anteile dürfen Sie nämlich frühestens nach Ablauf von 24 Monaten nach dem Kauf wieder an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Zudem müssen Sie eine einjährige Rückgabekündigungsfrist beachten. Falls Sie also beispielsweise planen, die heute erworbenen Anteile an einem offenen Immobilienfonds nach zwei Jahren wieder zu veräußern, müssen Sie bereits in spätestens einem Jahr die Kündigung durchführen. Die Folge der Haltedauer ist, dass Anteile an offenen Immobilienfonds eine eingeschränkte Verfügbarkeit besitzen. Daher sollten Sie sich den Kauf sehr gut überlegen, falls Sie nicht mit Sicherheit wissen, ob Sie das angelegte Kapital vielleicht schon vor Ablauf der Mindesthaltedauer von 24 Monaten benötigen.

Tipp: Beachten Sie die Mindesthaltedauer von 24 Monaten

Vor dem möglichen Erwerb der Anteile an offenen Immobilienfonds sollten Sie unbedingt daran denken, dass eine Mindesthaltedauer gibt. Sie müssen die heute erworbenen Anteile bei offenen Immobilienfonds mindestens für 24 Monate halten, können diese also nicht vorzeitig veräußern, sodass Ihr Kapital für mindestens zwei Jahre gebunden ist. Auch bei längerer Haltedauer sind 12 Monate Kündigungsfrist immer einzuhalten.

Wie sicher sind offene Immobilienfonds?

Neben Verfügbarkeit und Flexibilität interessieren Anleger bei einer Geldanlage natürlich auch noch weitere Aspekte, wie zum Beispiel die Sicherheit. Bei offenen Immobilienfonds ist es so, dass Ihre erworbenen Anteile als Sondervermögen verwahrt werden. Das bedeutet, dass Ihre Anteile nicht in die Insolvenzmasse fließen, falls die Fondsgesellschaft zahlungsunfähig werden sollte. Demzufolge gibt es bei offenen Immobilienfonds also kein direktes Emittentenrisiko, was übrigens noch ein weiterer gravierender Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds ist.

Dennoch sind offene Immobilienfonds natürlich keineswegs risikolos, denn das Preisrisiko besteht auf jeden Fall. Dies bedeutet, dass der Anteil am offenen Immobilienfonds selbstverständlich auch an Wert verlieren kann. Dies würde zum Beispiel passieren, falls kalkulierte Miet- oder Pachterträge aus den Immobilien, die sich im Eigentum des offenen Fonds befinden, vorübergehend oder dauerhaft ausfallen. Darüber hinaus kann es passieren, dass der offenen Fonds einige Immobilien nur mit Verlust verkaufen kann, sodass ebenfalls der Anteilswert sinken würde. Demzufolge ist es besonders das sogenannte Kursrisiko, welches bei einem Investment in offene Immobilienfonds anzuführen ist. Ein Ertragsrisiko gibt es ohnehin, denn kein offener Immobilienfonds wird feste Zinsen oder sonstige garantierte Renditen zahlen.

Wie hoch ist die Rendite bei offenen Immobilienfonds?

Bei offenen Fonds ist es immer sehr schwer bis unmöglich, eine pauschale Aussage zur Rendite zu treffen. Dies liegt bei offenen Immobilienfonds daran, dass der durch die Fondsgesellschaft erzielte Ertrag in hohem Maße von der Entwicklung der Preise am Immobilienmarkt abhängig ist. Dies gilt sowohl für Kauf- als auch für Mietpreise. Allerdings gibt es durchaus Durchschnittswerte, mit welcher Rendite Sie bei einem Investment in offene Immobilienfonds rechnen können. Langfristig betrachtet bewegt sich die durchschnittliche Rendite aller offene Immobilienfonds zwischen zwei und drei Prozent pro Jahr. Darin sind selbstverständlich bereits die Kosten enthalten, die es im Zusammenhang der Verwaltung der Immobilien gibt. Zwischen den einzelnen offenen Immobilienfonds kann es natürlich bezüglich der Rendite deutliche Unterschiede geben, sodass es wichtig ist, eine fundierte Auswahl vorzunehmen.

Welche Kosten fallen bei offenen Immobilienfonds an?

Die Kosten, die im Zusammenhang mit einem Investment in offene Immobilienfonds anfallen, sind typisch für offene Fonds. Je nach einzelnem Fonds sind es vor allem die folgenden Kostenarten, die Sie im Blick haben sollten:

Ausgabeaufschlag, Managementgebühr, Verwaltungskosten, Vertriebsgebühren

Interessant ist insbesondere beim Vergleich der offenen Fonds die sogenannte Gesamtkostenquote. Dieser können Sie entnehmen, wie hoch der Kostenanteil des Fonds in Prozent ist. Auf diese Weise lassen sich verschiedene offene Immobilienfonds sehr gut miteinander vergleichen. Falls Sie sich also die Wertentwicklung eines offenen Fonds historisch betrachten, sollten Sie stets im Hinterkopf waren, dass davon durchschnittlich mindestens 1,2 bis 1,8 Prozent an jährlichen Gebühren abgezogen werden müssen, um die Rendite zu ermitteln.

Tipp: Achten Sie auf die Differenz zwischen Performance und Rendite

Die Performance ist auch bei offenen Immobilienfonds nicht gleichzusetzen mit der Rendite. Gibt die Fondsgesellschaft beispielsweise für die letzten Jahre eine durchschnittliche Jahresperformance, also einen Preisanstieg des Fondsanteils, um drei Prozent an und hat der Fonds eine Gesamtkostenquote von 1,2 Prozent, würde die Rendite nur noch bei 1,8 Prozent liegen.

Warum werden offene Immobilienfonds manchmal geschlossen?

Immer wieder erfährt man in den Medien, dass offene Immobilienfonds - zumindest vorübergehend - geschlossen werden. Diese Bezeichnung ist sicherlich für zahlreiche Anfänger etwas verwirrend, denn gerade die Tatsache, dass Anteile an offenen Immobilienfonds jederzeit gekauft und auch verkauft werden können (bis auf die bereits angesprochene Mindesthaltedauer) widerspricht dem Schließen eines offenen Fonds. Was also ist gemeint, wenn darüber berichtet wird, dass manche offene Immobilienfonds geschlossen worden sind?

Wenn ein offener Immobilienfonds geschlossen wird, dann bedeutet dies, dass aktuell nicht die Möglichkeit für Anleger besteht, weitere Anteile zu erwerben. Der Grund besteht meistens darin, dass die Fondsgesellschaft - zumindest vorübergehend - weitere Mittelzuflüsse verhindern möchte. Ein Grund kann darin bestehen, dass die Fondsgesellschaft natürlich vom Grundsatz her verpflichtet ist, die zugeflossenen Kapitalmittel auch mittels der Investition in Immobilien einzusetzen. Falls die Immobilien jedoch beispielsweise am Markt aktuell sehr teuer sind oder die Fondsgesellschaft keine passenden Objekte im Auge hat, wäre eine weitere Investition in Immobilien kontraproduktiv. Unter anderem aus diesem Grund werden manche offene Immobilienfonds zumindest vorübergehend in der Form geschlossen, dass Anleger keine neuen Anteile erwerben können.

Manchmal erstreckt sich die Schließung allerdings auch darauf, dass die Fondsgesellschaft Anteile - meistens für einen befristeten Zeitraum - nicht mehr zurücknehmen kann. Dies geschieht dann unabhängig von der geltenden Mindesthaltedauer, sodass es in der Vergangenheit bereits mehrfach vorkam, dass Anleger ihre Anteile an offenen Immobilienfonds vorübergehend nicht zurückgeben konnten. Dies ist also ein weiteres Risiko bei einem Investment in offene Immobilienfonds, welches Sie bei der Wahl Ihrer Kapitalanlage auf jeden Fall berücksichtigen sollten.

Fazit zu offenen Immobilienfonds

Falls Sie als Anleger daran interessiert sind, indirekt von den Vorteilen eines Immobilieninvestments zu profitieren, aber selbst keine Immobilie erwerben möchten, stellen offene Immobilienfonds eine gute Alternative dar. Diese Fonds sind vor allem Kleinanlegern und Sparern zu empfehlen, denn im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds ist die Mindesteinlage in der Regel ab nur 50 Euro erheblich geringer. Zudem werden offene Immobilienfonds im Gegensatz zu geschlossenen Fonds reguliert und bieten somit eine größere Sicherheit. Die durchschnittlichen Renditen können sich mit zwei bis drei Prozent langfristig betrachtet durchaus sehen lassen, auch wenn offene Immobilienfonds mittlerweile aufgrund der Mindesthaltedauer der Anteile von 24 Monaten nicht mehr besonders flexibel sind. Sie müssen sich somit darüber im Klaren sein, dass Sie Ihr Kapital seit 2013 mindestens für 24 Monate binden, wenn Sie Anteile an offenen Immobilienfonds erwerben. Eine vorherige Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist nicht möglich, Sie können die Fondsanteile allenfalls am sogenannten Zweitmarkt veräußern. Auch für einen Sparplan sind offene Immobilienfonds nicht geeignet, da für jeden gekauften Anteil eine eigene Mindesthaltedauer besteht. Sie hätten demnach in Ihrem Depot für jeden gekauften Posten eine eigene Position.